積算の高い物権への投資
カテゴリ： マンション投資
専業大家になるための不動産投資を行う戦略のひとつに、
積算評価の高い物件を買い増していく戦略があります。
その戦略を行う上でのポイントとなってくるのは年収と積算評価です。
積算評価の低い物件を購入してしまうと、次の物件を購入する
際の融資が厳しくなり、専業大家へなるための道は途絶えてしまいます。
そこで、積算評価の高い物件、具体的には土地価格の高い
関東近郊で、ＲＣ築浅の物件を狙って買い増しをしていく手法を取ります。
【積算評価の出し方】
（土地評価）＝地積（m2）×路線価（※4）
（建物評価）＝
建物延床面積（㎡）×再調達価格（※5）×（法定耐用年数（※6）－築年数）/法定耐用年数
（合計評価）＝土地評価＋建物評価
※4 土地評価を算出するに当たっては、国税庁発表の路線価を参照するのが良いでしょう。
【路線価図】http://www.rosenka.nta.go.jp/
※5 再調達価格は金融機関毎に設定が違いますので、
詳しくは融資を申込む金融機関にお尋ねください。
例：ＲＣ造の場合（180千円／m2～200千円／m2）
政府系の公庫や都市銀・地銀で融資を受けている方は
ある程度積算評価を気にしていると思われますが、問題は
積算評価が出なくても年収が高ければ融資を出すノンバンク系で融資を受けた方です。
一度、ご自身のバランスシートを確認してみることをお勧めします。
この方法は不動投資としては王道です。
しかし王道であるが故に、積算評価の高い物件に
人気が集中し、昨今では物件価格が上がってしまっているように感じます。
価格が上がれば利回りが下がり、投資効率が下がります。
不動産投資の中ではミドルリスク・ミドルリターンな
手法となっていますが、積算の低い物件を購入してしまうことを考えれば、
ぜひ、チャレンジしたいただきたい投資手法となります。